Neue Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien kann steuerlich grundsätzlich nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden. Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden beeinflusst daher die AfA über viele Jahre. Die bisherige Rechtsprechung verlangt eine Verteilung nach den Verkehrswerten. Die Restwertmethode, bei der vom Kaufpreis lediglich der Bodenwert abgezogen wird, ist nicht zulässig.

Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 (BT-Drucks. 21/8283) sieht dafür mit § 6f EStG-E eine gesetzliche Regelung vor. Zunächst soll eine realistische und wirtschaftlich haltbare Aufteilung im Kaufvertrag maßgeblich sein. Fehlt sie, sollen Boden- und Gebäudewert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und der Kaufpreis entsprechend verteilt werden. Eine Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen soll diese Grundsätze berücksichtigen.

Das Ergebnis der Arbeitshilfe kann der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Eine abweichende Aufteilung müsste durch ein eigens dafür erstelltes Gutachten nachgewiesen werden. Dieses soll eine persönliche Besichtigung voraussetzen. Als Gutachter kommen nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder entsprechend zertifizierte Personen infrage.

Im Beispiel einer 2027 für 380.000 EUR erworbenen Eigentumswohnung ergibt sich bei einem Gebäudewertanteil von 280.000 EUR und einem Verhältnis von 70 zu 30 eine Gebäudezuordnung von 266.000 EUR. Bei 2 Prozent AfA wären das jährlich 5.320 EUR ohne Anschaffungsnebenkosten. Ein Gebäudeanteil von lediglich 55 Prozent würde die Jahres-AfA auf 4.180 EUR reduzieren. Über die Nutzungsdauer ergäbe sich ein Unterschied beim Abschreibungsvolumen von 57.000 EUR. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt vom Einzelfall ab.

§ 6f EStG-E soll für Käufe gelten, deren maßgeblicher Vertrag nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes abgeschlossen wird. Für frühere Erwerbe bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung. Das Kabinett beschloss den Entwurf am 12.8.2026; der Bundesrat nahm am 25.9.2026 Stellung und verlangte zu § 6f keine Änderungen. Die Verabschiedung soll nach derzeitiger Planung noch 2026 erfolgen.