Steuerabzug Baudenkmal bei Erben

Der steuerliche Abzug für die Sanierung eines selbst bewohnten Baudenkmals ist an die Person gebunden, die die Kosten getragen hat. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 25. März 2026 (X R 23/24) entschieden.

Begünstigte Aufwendungen können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den neun Folgejahren mit grundsätzlich jeweils bis zu 9 Prozent berücksichtigt werden. Insgesamt sind bis zu 90 Prozent der anerkannten Kosten als Sonderausgaben abziehbar. Voraussetzung sind unter anderem die eigene Wohnnutzung, die denkmalrechtliche Erforderlichkeit und eine Bescheinigung der Denkmalbehörde.

Im entschiedenen Fall hatten die Eltern ein Baudenkmal für mehr als 1,4 Millionen Euro sanieren lassen und den Abzug genutzt. Nach dem Tod des Vaters erbte der Sohn gemeinsam mit Mutter und Schwester. Später übertrugen Mutter und Schwester ihre ererbten Anteile auf ihn. Der Sohn wollte ab 2018 auch die offenen Abzugsbeträge des Vaters geltend machen. Finanzamt, Finanzgericht und BFH lehnten das ab, weil er die Sanierungskosten nicht selbst getragen hatte.

Eine Ausnahme gilt für zusammenveranlagte Ehegatten. Kinder und andere Erben können den offenen Abzug grundsätzlich nicht fortführen.

Bei vermieteten Denkmalimmobilien gelten andere Regeln. Die Aufwendungen werden den Vermietungseinkünften zugeordnet. Nach einer unentgeltlichen Übertragung kann der Rechtsnachfolger die Abschreibung grundsätzlich mit der bisherigen Bemessungsgrundlage und dem noch vorhandenen Abschreibungsvolumen fortsetzen.

Wer eine Denkmalimmobilie innerhalb der Familie übertragen möchte, sollte Eigentum, Kostentragung und Nutzung vor Beginn der Sanierung festlegen. Eine spätere Übertragung reicht regelmäßig nicht aus, wenn die Eltern Eigentümer waren und die Kosten bezahlt haben.